「等価交換方式」による不動産の活用|

先日、都内にある新築タワーマンションのペントハウスの所有者は誰か？という内容のクイズがテレビで流れていました。

 

皆さんは誰だと思いますか？

 

医者？ＩＴ社長？弁護士？外資系企業の役員？・・・。

 

いいえ、答えは「地元のお豆腐屋さん」でした。

（※決してお豆腐屋さんが住んでいるのが変という趣旨ではございませんので、悪しからず）

 

これは「等価交換」によって、お豆腐屋さんの持っていた土地とデベロッパーの建てたマンションの区分建物を交換した結果なのです。

 

そこで、本日は「等価交換方式」について書いてみたいと思います。

 

「等価交換方式」とは、土地所有者が「土地」を出資し、デベロッパーがその上に「建物」を建築し、各々の出資割合に応じて「土地・建物」を所有する一種の共同事業です。

 

土地の譲渡に伴う税制特例が利用できることから、昭和55年～有効活用手法として定着しました。

 

この「等価交換方式」ですが、多くのメリットがあります。

 

まず、借入れをすることなく、新築の区分建物が取得できるので、借入負担が生じません。

また、賃貸に出せば、採算性が極めて良い状態で収入を得られます。

勿論、売却による資金化も可能です（取得床面積を減らして、一部を資金化することも可）。

 

「事業」である以上、業務が生じますが、デベロッパーに必要な業務を任せられるので、業務負担も生じません。

 

区分所有なので、相続での分割もしやすくなる点もメリットといえるでしょう。

 

他方で、区分所有になるので、自由度は制限されますし、土地の取得費を引き継ぐために建物の減価償却費が少なくなるという点はデメリットといえそうです。

以上のように見てみると、メリットの方が大きい方式といえそうです。

 

特に都内のマンション用地は不足しておりますので、デベロッパーは用地を仕入れたい。

 

他方で、地権者の方は、建築費用の工面が難しかったり、高齢で管理の比較的楽なマンションに住み替えたいという事情があったりします。

 

そのため、現在でも「等価交換方式」による不動産の活用は良く行われております。

いわゆるwin-winの関係でしょうか！

 

当協会でも、大手デベロッパーをはじめとする不動産会社との豊富なネットワークがございます。

土地活用についてのコンサルタントもご紹介できますので、土地活用をお考えの方は是非お問い合わせください。

 

処分の難しい不動産（借地権・再建築不可・築古etc）を専門に取り扱う不動産会社さんのご紹介もできます。