空き家の活用可能性①～建築基準法の観点より～|

先日、日経電子版で

「空き家活用に追い風　法改正で店舗などに変更しやすく」

という記事が紹介されていました。

当協会も「空き地・空き家問題」についての対策・研究に取り組んでおりますので、情報提供に合わせ一緒に勉強しましょう！

2019年6月25日に「建築基準法」が改正され、用途変更にあたり、建築確認申請が不要とされる建物の延べ床面積が「100㎡以下→200㎡以下」に拡大されたことが、空き家の再生に追い風になる、という内容の記事でした。

そこで、まずは「建築基準法」の基礎を学んだうえで、上記記事も参考にさせていただきながら、考察を加えてみましょう。

「建築基準法」とは何か？

通常、法律は第一条に目的規定がおかれていますので、イーガブ（e-GOV）で検索すると、

（目的）

第一条　この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする。

と書かれています。昭和25年に公布施行されているので、かなり古い法律ですね。

当初は、建物も木造を前提とされて作られた法律だったでしょう。

勿論、目的規定のような法律の基礎は維持されますが、

時代に応じて法律の中身はしっかりと改正（≒リフォーム）されていきます。

その一環として、建築基準法の一部を改正する法律（平成３０年法律第６７号）により、

（３）戸建住宅等を他用途に転用する場合の規制の合理化 　　　 　　 　　
　　耐火建築物等としなければならない３階建の商業施設、宿泊施設、福祉施設等について、200㎡未満の場合は、必要な措置を講じることで耐火建築物等とすることを不要とする。また、200㎡以下の建築物の他用途への転用は、建築確認手続きを不要とする。

と改正されたのです。改正の目的を一言でいうと、

ストックされている住宅等（≒空き家）を有効活用すること！といえます。

記事によれば、ストックされている住宅（約2800万戸）の延べ床面積は、

100㎡未満がおよそ3割、100~200㎡未満がおよそ6割を占めている（国土交通省発表）ので、

本改正により、かなりの数の戸建住宅が改正の恩恵を受けられる計算になりますね。

駅近であれば、戸建ての一部を店舗にすれば、需要はかなり望めます。

駅が徒歩圏内であれば、最近流行りの「シェアハウス」に転用することも有用といえます。

地域や建物等の制限はあるでしょうが、デイサービス等の福祉施設への転用が可能であれば、相当な需要が見込まれます。

「空き家」は、数年間放置しておけば、その市場価値は一気に落ちます（＝負動産）。

それならば、有効活用することで「富動産」に変える発想も一考の価値ありといえます。

次回ももう少し、「建築基準法」の基礎を学びましょう。

最後までお読みいただきありがとうございます。